Che impatto avranno le Olimpiadi invernali del 2026 sull’hôtellerie milanese? Se ne è parlato durante l’“Hospitality Forum 2019 – Alberghi da vivere e da vedere”, organizzato da Scenari Immobiliari in collaborazione con Castello Sgr. La previsione è che, a seguito dell’assegnazione dei Giochi al capoluogo lombardo e a Cortina, il turismo locale viva una nuova fase di crescita, suscitando l’interesse degli investitori stranieri. “Un Expo al quadrato” ha commentato Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari.
Per le Olimpiadi 400 milioni di investimenti immobiliari
“Il mercato immobiliare milanese – ha detto Breglia – sta vivendo una fase di grande sviluppo. Le prospettive, anche in virtù della decisione di assegnare al capoluogo meneghino le Olimpiadi invernali del 2026, sono positive. Ad oggi prevediamo investimenti per oltre 13 miliardi di euro nei prossimi dieci anni. Un numero destinato a crescere in vista del momento olimpico. Grazie alle prossime Olimpiadi si possono stimare ulteriori 400 milioni di investimenti immobiliari diretti legati ai giochi, dal villaggio olimpico alle altre strutture da realizzare. Oltre a ciò ci sarà un incremento dell’offerta alberghiera, sulla base di quanto accaduto nelle altre località dove ci sono stati giochi, di circa il 10%”. Si tratterà, in totale, di tremila stanze e un investimento non inferiore al miliardo di euro.
In 5 anni il raddoppio degli investimenti stranieri
“L’elemento più interessante – ha concluso Breglia – è il consolidamento della presenza degli investitori esteri. Se, infatti, l’effetto Expo ha portato a triplicare le presenze estere negli ultimi tre anni, si può ipotizzare un aumento di almeno il 50 per cento nei prossimi cinque anni, per un totale di almeno 10 miliardi di euro. Cifre che si concentreranno nei settori degli uffici e commerciale. L’impatto ovviamente non sarà solo su Milano, ma sull’intero Paese. Sempre se sarà in grado di vincere questa sfida di efficienza e qualità”.
L’andamento del mercato immobiliare nel 2018
Olimpiadi a parte, qual è stato l’andamento del mercato immobiliare in Italia nel 2018? Ce lo rivela il “Rapporto 2019 sul mercato immobiliare alberghiero” realizzato da Scenari Immobiliari. I risultati sono positivi: il fatturato è arrivato a quota 3 miliardi di euro di immobili scambiati con contratti di vendita o locazione (+9% rispetto al 2017). E’ aumentata la propensione a investire da parte di investitori istituzionali. Questi ultimi sempre più spesso includono nei propri portafogli l’asset class alberghiero oppure ne aumentano la quota. Le previsioni per il 2019 sono di un aumento del fatturato che raggiungerà un ammontare complessivo di 3,4 miliardi di euro.
Un mercato dinamico
Lo studio ha preso in considerazione 28 iniziative tra aperture, cambi di gestione e ristrutturazioni completate tra luglio 2018 e giugno 2019. In totale parliamo di 2.186 camere, con una quota maggioritaria di nuove aperture (20). Da questa analisi emerge un lo scenario di mercato ancora dinamico, sebbene con livelli leggermente inferiori rispetto all’anno precedente (solo nel primo semestre del 2018 le aperture erano 24). Si nota inoltre un forte orientamento verso i prodotti innovativi e il segmento lusso.
Parola d’ordine esclusività
“Il settore alberghiero sta recependo il modello di ricettività alternativa privata che tanto si è sviluppato negli ultimi anni. Lo scenario attuale vede i brand internazionali contribuire in modo importante, attraverso nuove aperture all’insegna dell’innovazione e dell’identificazione delle specificità dei luoghi idonei per il lancio di nuove proposte”. Questo il commento di Clara Garibello, Direttore di Ricerca di Scenari Immobiliari. “L’inserimento di offerte ricettive di alta qualità, come gli appartamenti di lusso, oltre a dare un connotato di riservatezza enfatizza l’esclusività del soggiorno. Gli spazi alberghieri sono collegati ad altri elementi che valorizzano l’esperienza. Ad esempio, il vigneto inserito nella tenuta, l’orto coltivato ad hoc per il ristorante stellato, oppure accessibilità a natura e sport da scoprire e praticare nei dintorni”.
Il trend europeo
A livello europeo il 2018 è stato un anno positivo per il mercato immobiliare alberghiero, Il capitale movimentato nelle transazioni ha superato i 24 miliardi di euro (+3,9% sul 2017). Un dato che prende in considerazione anche le importanti acquisizioni di gruppi e società con sottostante asset che hanno contraddistinto il comparto. Nel complesso, nelle diverse transazioni e fusioni avvenute nel 2018, sono passate di mano oltre 200mila camere, diffuse nelle principali località del continente. Sono state particolarmente attive le società di private equity (circa il 21% degli investimenti). Seguono gli investitori istituzionali (17%4), gli operatori alberghieri (11%) e il REIT (9%). Soltanto una carenza di prodotto idoneo alle richieste degli investitori ha mantenuto i volumi transati su livelli prudenti, rispetto all’appetibilità del mercato. I primi mesi del 2019, però, hanno fatto registrare una rinnovata fiducia nel comparto e un’attrattività degli investimenti.
Incontro con la domanda
In Europa il costante dinamismo dell’offerta costituisce un indicatore di come la ricettività alberghiera si prepari ad incontrare le esigenze della domanda. Considerando 45 interventi completati negli ultimi dodici mesi, per un totale di oltre 10mila stanze, si individuano distinte azioni tese a facilitare questo incontro. Creazione di nuovi brand, aggiunta di servizi innovativi, costruzione di spazi dedicati alla socialità, differenziazione del prodotto secondo il target, scelta dell’immobile e posizionamento territoriale.
Cresce la proposta di appartamenti
“Assistiamo da un lato – ha aggiunto Clara Garibello – a un’offerta ricettiva alberghiera europea caratterizzata da strutture dotate di una propria identità, connesse con le specificità del territorio. Parliamo di una vera e propria costruzione dello storytelling tra albergo, immobile e luogo. Dall’altro, registriamo una crescente domanda di appartamenti serviti che ha caratterizzato il mercato nel 2018, tanto nel segmento lusso quanto in quello business e leisure. Le già numerose proposte di residenze completate da servizi di ricettività alberghiera continuano ad aumentare. E trovano interesse crescente anche da parte degli investitori”.
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E la ricettività diventa target made
L’offerta, spiega Clara Garibello, oggi deve indirizzare le proposte verso target specifici di riferimento. Ad esempio millennials, businessman e amanti del lusso accessibile. “Alle già note preferenze legate al paese di provenienza, come la vasca per i giapponesi o la cucina per i cinesi, si aggiunge la sensibilità verso target legati ad abitudini religiose. Ad esempio i turisti musulmani, con specificità nei servizi richiesti, come il cibo, e negli spazi, come la separazione di alcune funzioni tra uomini e donne. Le tendenze evidenziano che la ricettività tailor made tenderà a diventare target made”.
